Avant de parler de prêt immobilier, une question : quand tu vas à la banque, on te mettra presque toujours deux modes d'amortissement sur la table : les annuités constantes (système français) et le capital constant (système allemand). Ce guide se concentre sur l'annuité constante, parce que c'est elle que la plupart des gens finissent par choisir.
1. Ce qu'est vraiment l'annuité constante
Annuité constante veut dire exactement cela : la même somme quitte ton compte tous les mois. Que tu empruntes sur 10 ou sur 30 ans, l'échéance du premier mois et celle du dernier sont identiques.
Ce chiffre n'est pas arbitraire. Il est calculé pour que, sur toute la durée, le capital plus tous les intérêts se répartissent également entre les mois, de façon que chaque échéance soit exactement la même. Et cela implique que la proportion entre intérêts et capital dans chaque échéance change en permanence : au début les intérêts sont la part importante et le capital à peine une miette ; avec le temps les intérêts diminuent et le capital prend le dessus.
Mettons des chiffres sur cette impression. Mêmes conditions — 1 000 000 ¥, 30 ans, 4,9 %, mensualité de 5 307,27 ¥ :
Tu l'as noir sur blanc : après cinq ans tu as versé 318 436 ¥, dont 235 413 ¥ d'intérêts ; ton capital n'a baissé que de 83 023 ¥. C'est l'aspect le plus contre-intuitif de l'annuité constante.
2. Les chiffres : ce que coûte vraiment 1 000 000 ¥ sur 30 ans
La théorie c'est bien, mais passons au cas pratique. Imaginons que Julie emprunte 1 000 000 ¥ pour acheter un logement, sur 30 ans — 360 échéances — à 4,9 % par an, soit un taux mensuel d'environ 0,4083 %.
La formule de l'annuité constante :
En remplaçant les valeurs, la mensualité ressort à environ 5 307,27 ¥. Regarde bien ce que cela signifie : le premier mois tu paies 5 307,27 ¥ et le 360e mois tu paies 5 307,27 ¥. Pas un centime de plus ni de moins sur les 360 échéances.
Relis-le : tu empruntes 1 000 000 ¥ et rien qu'en intérêts tu finis par payer environ 910 616 ¥, presque autant que le prêt lui-même. C'est le prix de l'annuité constante : plus d'intérêts au total, en échange d'une mensualité avec laquelle tu peux t'organiser.
3. Comparaison avec le capital constant
Et le capital constant ? Il répartit les 1 000 000 ¥ à parts égales sur les 360 mois : un amortissement fixe de 2 777,78 ¥ par mois, les intérêts étant calculés à part sur le capital restant dû, si bien qu'ils baissent mois après mois. C'est pourquoi la première échéance est la plus élevée, environ 6 861,11 ¥, et qu'elle diminue d'environ 11,34 ¥ chaque mois. Sur 30 ans, les intérêts totaux atteignent environ 737 042 ¥, soit 173 575 ¥ de moins qu'avec l'annuité constante.
| Poste | Annuité constante | Capital constant |
|---|---|---|
| Mensualité | Fixe : 5 307,27 ¥ | 6 861,11 ¥ au début, −11,34 ¥/mois |
| Total sur 30 ans | 1 910 616 ¥ | 1 737 042 ¥ |
| Intérêts totaux | 910 616 ¥ | 737 042 ¥ |
| Effort initial | Faible : la mensualité ne change pas | Élevé : 1 554 ¥ de plus le premier mois |
| Idéal pour | Salariés aux revenus stables | Trésorerie confortable et moins d'intérêts |
Arrivé ici, tu vas penser que le capital constant est le choix évident : il économise 173 575 ¥. Pas si vite. Le capital constant concentre l'effort au début : dès la première échéance, il est 1 554 ¥ plus élevé, et cela fait mal si ta trésorerie est juste ou si tes revenus démarrent tout juste. Les banques le savent aussi, et c'est pourquoi l'annuité constante reste l'option majoritaire : une mensualité constante se planifie facilement et convient à des revenus stables.
4. Alors, lequel choisir ?
En une phrase :
- Revenus stables et tu veux être tranquille → annuité constante. La mensualité ne change jamais ; tu paies plus d'intérêts en échange de cette certitude.
- Trésorerie confortable et tu veux moins d'intérêts → capital constant, à condition de pouvoir supporter les premières échéances plus élevées.
- Tu prévois de rembourser par anticipation → le capital constant amortit le capital plus vite, le remboursement anticipé y gagne donc davantage ; l'annuité constante convient mieux au plan « payer doucement et ne pas se compliquer la vie ».
Enfin, tous les chiffres ci-dessus, tu peux les reproduire toi-même : saisis ton montant, ton taux et ta durée dans le calculateur de prêt, change le mode d'amortissement et tu verras la mensualité, les intérêts totaux et le tableau complet, sans rien avoir à deviner.